U Novom Sadu se trenutno gradi blizu dve i po hiljade stanova, pokazuju procene investitora i posrednika u prometu nekretnina koji kažu da je reč o jednom od najvećih investicionih zamaha u stanogradnji u istoriji grada.
Oni navode da stanove najviše kupuju mladi Novosađani, pre svih IT stručnjaci, zatim građani iz drugih delova Vojvodine, kao i iz Bosne i Hercegovine, koji se doseljavaju u Novi Sad. Manju, ali ipak primetnu grupu među kupcima, čine i Beograđani koji stanove mahom kupuju kao investiciju.
Ipak, tačan podatak koliko se stanova godišnje izgradi u Novom Sadu, VOICE nije uspeo da dobije. Na formalan zahtev resornoj Gradskoj upravi za urbanizam i građevinske poslove da dobije informaciju o tome koliko je u 2016, 2017. i 2018. godini izdato dozvola za izgradnju stambenih zgrada sa brojem stanova u njima, VOICE je dobio odgovor da Gradska uprava “ne vodi evidenciju o izdatim građevinskim dozvolama po kategoriji objekta”, te da nije u mogućnosti da dostavi traženi podatak.
Iako deluje potpuno nelogično da nadležna gradska uprava nema takve podatke, sagovornici VOICE-a iz gradskih struktura koje se bave ovim poslovima nezvanično navode da je to sasvim izvesno tačno. Oni kažu da izvestan broj gradskih ustanova i preduzeća, poput Uprave, “Urbanizma” i Zavoda za izgradnju grada, ima parcijalne podatke koji se odnose na ovo pitanje, ali da je vrlo verovatno da niti jedno gradsko telo nema potpune i sistematizovane podatke o tome koliko se stanova godišnje izgradi u Novom Sadu.
Ukoliko je to tačno, to bi značilo da u vreme možda i najveće stanogradnje ikada u Novom Sadu, gradske vlasti ne samo da nemaju mogućnost da usmeravaju taj proces, već da zapravo nemaju ni uvid šta se tačno u gradu dešava.
U izgradnji 150.000 kvadratnih metara
Okvirnu procenu koliko se stanova trenutno gradi u Novom Sadu VOICE je dobio od Aleksandra Janjuševića, prvog čoveka “NS Group”, najveće lokalne grupacije agencija za promet nekretnina, koji navodi da se u gradu trenutno grade stambene zgrade koje će imati oko 150.000 kvadratnih metara.
Stanovi u zgradama zauzimaju oko 80 odsto prostora a, prema Janjuševićevim rečima, prosečna veličina stana u novogradnji je nešto niža od 55 kvadratnih metara, što nas dovodi do cifre od oko 2.400 stanova koliko se samo u ovom trenutku gradi.
“Toliko se gradilo još samo početkom 2008. godine”, kaže Janjušević.
Istovremeno, rastu i cene, pa se novizgrađeni stanovi po kvadratnom metru plaćaju između 1.000 evra, u prigradskim naseljima, do čak 2.500 evra na najekskluzivnijim lokacijama, pokazuju podaci specijalizovanog sajta gradnja.rs.
“Prosečna cena kvadratnog metra u novogradnji u Novom Sadu je oko 1.400 evra”, kaže za VOICE glavni urednik sajta Igor Conić.
To znači da je vrednost stanova koji se trenutno grade u gradu blizu 170 miliona evra.
“Pri tom, skoro svi stanovi se prodaju još tokom izgradnje. Tržište nekretnina u Novom Sadu nikada nije bilo ovoliko jako i očigledno još nije zasićeno”, ocenjuje menadžer prodaje u “Dunav nekretninama” Ljubiša Vukotić.
Na trend uvećanja stanogradnje ukazuju i podaci o broju izdatih građevinskih dozvola za stambene zgrade u Novom Sadu koje je VOICE dobio od Republičkog zavoda za statistiku: u 2016. su izdate 123 takve dozvole, godinu dana kasnije 191, a u prvih osam meseci prošle godine izdato je 157 dozvola.
“Očekujemo da će se ovakvi trendovi nastaviti do 2021. godine”, kaže Janjušević.
Ko su kupci?
Vukotić u razgovoru za VOICE navodi da se kupci stanova u Novom Sadu mogu svrstati u nekoliko grupa, od kojih su tri najveće: Novosađani, građani iz drugih delova Vojvodine koji se doseljavaju u grad i građani Bosne i Hercegovine, odnosno Republike Srpske.
“Od Novosađana, stanove najviše kupuju mladi bračni parovi i stručnjaci za informacione tehnologije (IT) kojih u gradu ima zaista mnogo. Oni odlično zarađuju i veoma su kreditno sposobni”, kaže.
Dodaje da su kupci iz RS najčešće mladi ljudi koji dolaze da studiraju u Novi Sad, odnosno njihovi roditelji.
“Većina njih nakon studija ostaje da živi ovde”, kaže Vukotić.
Građani iz drugih delova Vojvodine u Novi Sad se doseljavaju uglavnom zbog posla, a i izvestan broj ljudi sa juga Srbije sa istim motivom kupuje nekretnine u Novom Sadu.
Demograf sa Prirodno-matematičkog fakulteta u Novom Sadu dr Daniela Arsenović kaže da se motivi u unutrašnjim migracijama ne razlikuju mnogo od onih kod ljudi koji se, na primer, iseljavaju u zapadne zemlje.
“Ljudi se doseljavaju u potrazi za boljim životom”, kaže Arsenović za VOICE.
Prema podacima iz popisa stanovništva 2011, Novi Sad je, uz Beograd i Novi Pazar, jedini grad u zemlji u kojem se broj stanovnika povećava.
“Taj pozitivni priraštaj je u najvećoj meri, čak oko 70 odsto, uzrokovan migracijama. Prirodni priraštaj je zanemarljiv”, dodaje Arsenović.
Kaže da se u grad trenutno doseljavaju pretežno ljudi iz drugih delova Vojvodine, ali ima i onih koji dolaze iz drugih delova Srbije, kao i BiH. Napominje da migracije nije moguće u potpunosti pratiti, jer samo deo doseljenih prijavljuje svoj stalni boravak u Novom Sadu, dok drugi deo ostaje prijavljen u mestu gde je ranije živeo. Jedan od motiva za to ona vidi i u putnim troškovima – na taj način od poslodavaca naplaćuju troškove za svakodnevno putovanje od fiktivnog prebivališta do radnog mesta a zapravo od tog novca iznajmljuju stan ili plaćaju stambeni kredit.
Nasuprot pridošlicama iz Vojvodine, oni iz BiH i sa juga Srbije koji stanove kupuju da bi ovde živeli i radili, Vukotić kaže da jedna druga primetna grupa kupaca stanova u Novom Sadu – Beograđani, to radi kao investiciju. U manjem broju, postoje slučajevi Beograđana, uglavnom penzionera, koji prodaju stanove u Beogradu i kupuju ih u Novom Sadu, a razliku u ceni koriste da bi starost proživeli lagodnije.
Ulaganje u nekretnine kao jedina alternativa
Investicioni kupci stanove uzimaju da bi zarađivali izdavanjem. Paralelno sa skokom cena stanova u prodaji, dramatično su porasle i cene iznajmljivanja nekretnina u Novom Sadu, pa se veliki i dobro uređeni stanovi na najpoželjnijim lokacijama sada izdaju po do skoro nezamislivim cenama od 1.000, pa čak i do hiljadu i po evra mesečno.
Takođe, kao izvor prihoda u poslednje vreme mnogi vlasnici u Novom Sadu stanove izdaju “na dan”, odnosno turistima kojih je sve više u vojvođanskoj prestonici. Na globalno popularnom sajtu za iznajmljivanje nekretnina turistima airbnb.com, trenutno se nalazi ogroman broj oglasa u kojima se nude stanovi u Novom Sadu.
Vukotić navodi da kupci iz Beograda, BiH i sa juga Srbije stanove u Novom Sadu mahom kupuju za gotovinu, dok kupci iz Vojvodine i sami Novosađani uglavnom uzimaju stambene kredite.
Ekonomisti ukazuju da jedan od ključnih razloga za veliku potražnju za nekretninama predstavljaju upravo veoma niske kamatne stope na kredite koje daju banke. Uzrok niskim kamatama jeste svetska finansijska kriza koja je izbila pre desetak godina a čije su posledice centralne banke SAD, Velike Britanije, Japana i Evropske Unije “lečile” politikom jeftinog novca. To je, s druge strane, dovelo i do toga da su kamatne stope na štednju takođe male.
“Na svetskim finansijskim tržištima imamo poslednjih godina specifičnu situaciju da su kamate veoma niske, praktično na nuli, pa je štednja postala neisplativa”, objašnjava za VOICE berzanski broker Nenad Gujaničić.
On dodaje i da je naše finansijsko tržište slabo razvijeno, da na njemu nema specifičnih finansijskih instrumenata i praktično nema u šta da se uloži, a i da su građani Srbije u principu slabo edukovani o mogućnostima investiranja u finansijske instrumente.
“Sve zajedno je dovelo do toga da su ulaganje u nekretnine ostala jedina alternativa ljudima koji imaju novac”, navodi.
Na razvijenijim tržištima, kaže, to se ne dešava jer tamo građani imaju širu lepezu mogućnosti za ulaganja, a usled toga je i privreda efikasnija.
“Velika ulaganja u nekretnine posredno govore da su naše finansijsko tržište i naša ekonomija, jednostavno, na nižem stupnju razvoja”, ukazuje Gujaničić.
Vladimir Čvorkov (VOICE)
